주택임대사업자의 임대등록과 세금신고

주택임대사업자 등록은 주택을 임대하여 수익을 창출할 때 필요한 절차입니다. 주택임대사업자로 등록하면 다양한 세제 혜택과 법적 보호를 받을 수 있습니다.

 

임대사업자란?

 

임대사업자란 공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대사업을 목적으로 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 등록한자입니다. 

 

민간임대주택이란 임대 목적으로 제공하는 주택으로 임대사업자가 위의 법에 따라 등록한 주택을 말합니다.

 

민간임대주택의 구분

 

민간임대주택은 취득 유형에 따라 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택으로 구분되며, 임대 의무기간에 따라 공공지원민간임대주택(10년) 및 장기일반민간임대주택(10년)으로 구분됩니다.

 

임대사업 등록자격

구분	필요서류	소유권 확보기한
소유자	건물등기사항증명서	-
소유예정자 _사업계획승인	사업계획승인서	6년
소유예정자 _건축허가	건축허가서	4년
소유예정자 _매매계약	매매계약서	3개월
소유예정자 _분양계약	분양계약서	1년

 

√ 소유권 확보기한 내에 주택을 취득하지 못하는 경우

• 임대주택 등록이 말소 처리될 수 있습니다.

 

√ 분양계약의 경우

• 등록 신청일을 기준으로 분양계약 잔금지급일 3개월 이내이거나 잔금지급일 이후인 경우에만 등록이 가능합니다. 

 

등록절차

 

1. 온라인 신청

 

⑴ 렌트홈(renthome.go.kr) 

• 회원가입
• 임대사업자 등록증 신청 및 발급

 

⑵ 국세청홈택스(hometax.go.kr) 

• 회원가입
• 면세사업자 등록증 신청 및 발급

 

2. 방문 신청

• 사업자 주소지 지자체 방문 (임대사업자 등록신청)
• 지자체 방문 및 발급 (임대사업자 등록증 발급)
• 세무서 방문 및 발급 (면세사업자 등록증 발급)

 

√ 면세사업자 등록

• 세제 혜택을 받기 위해서는 임대사업자 등록과 함께 면세사업자 등록이 필요합니다.

 

임대등록 전 유의사항

• 등록임대주택은 임대의무기간(10년 이상) 동안 임대하여야 합니다. 임대등록사업자의 개인적인 사정으로 말소 신청할 수 없습니다.
  
  
• 등록임대주택은 등록 이후부터 직전 임대료 대비 임대료 증액 제한규정(5% 이내)을 적용받게 됩니다. 임대사업자가 임의로 임대료를 조정할 수 없습니다.
  
  
• 세제 혜택은 주택의 유형, 기준시가, 면적, 등록 시기, 임대의무기간 등에 따라 상이하므로 등록 전에 세무서나 지자체에 확인하여야 합니다. 

 

주택임대업의 사업자등록

 

1. 사업자등록 신청

 

사업 개시일부터 20일 이내에 사업자등록신청서를 사업장 소재지 관할 세무서에 제출합니다. 

• 임대주택법상 임대사업자로 등록한 사업자는 그 등록한 주소지(사무소 소재지)를 사업장으로 하여 사업자등록을 신청할 수 있습니다.
  
  
• 임대주택명세서 또는 임대사업자등록증 사본을 제출합니다.

 

2. 사업자등록 미신청 가산세

• (부과대상) 주택임대소득이 있는 사업자가 사업 개시일부터 20일 이내에 등록을 신청하지 않은 경우
  
  
• (가산세액) 사업 개시일부터 등록을 신청한 날의 직전일까지의 주택임대수입금액의 0.2%

 

주택임대업의 업종분류

 

⑴ 업종코드 701101

• 부동산임대업 / 주거용 건물 임대업(고가주택임대)
• 기준시가가 12억 원을 초과하는 주택

 

⑵ 업종코드 701102

• 부동산임대업 / 주거용 건물 임대업(일반주택임대)
  
  
• 기준시가가 12억 원을 초과하지 않는 아파트, 공동주택, 다가구주택, 단독주택 등을 임대하는 경우

 

⑶ 업종코드 701103

• 부동산임대업 / 주거용 건물 임대업(장기임대공동 · 단독주택)
  
  
• 국민주택 5호 이상을 5년 이상 임대한 경우의 장기임대 국민주택(공동주택 및 단독주택)

 

⑷ 업종코드 701104

• 부동산임대업 / 주거용 건물 임대업(장기임대다가구주택)
  
  
• 국민주택 5호 이상을 5년 이상 임대한 경우의 장기임대 국민주택(다가구주택)

 

비과세 주택임대소득

 

1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득은 비과세 됩니다.

• 2014-2018년 귀속의 총수입금액의 합계액이 2천만 원 이하인 자의 주택임대소득도 비과세 됩니다. 

 

(예외_과세)

• 기준시가 12억 원(2023년 귀속 이전 9억 원) 초과 1주택 소유자의 임대주택 
  
  
• 국외 소재 1주택 소유자의 임대소득

 

총수입금액의 계산

 

⑴ 주택임대소득의 총수입금액 = 월세 + 보증금 등에 대한 간주임대료

 

⑵ 선세금의 경우

• 총수입금액 = 선세금 × (해당연도 임대기간 월수 ÷ 계약기간의 월수)

 

⑶ 보증금 등에 대한 간주임대료

• 3주택 이상을 소유하고, 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억 원을 초과하는 경우 간주임대료를 총수입금액에 가산합니다. 
  
  
• 주거전용 면적이 1호 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서, 해당 과세기간의 기준시가가 2억 원 이하인 주택은 2026년 12월 31일까지 주택 수에 포함하지 않습니다.
  
  
• 소형주택의 주택 수 제외 특례 적용기한은 2026년 12월 31일까지로 개정 중입니다.
  
  
• 간주임대료
  = (보증금등 - 3억 원)의 적수 × 60% × 1/365 × 정기예금이자율(3.5%) - 해당 임대사업 부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액 

 

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주택임대사업자의 종합소득세 신고

 

1. 분리과세 선택 

• 주택임대소득이 2,000만 원 이하인 경우 분리과세(다른 소득과 합산하지 않고 임대소득만 분리해서 계산)를 선택하여 종합소득세 신고를 할 수 있습니다.
  
  
• 필요경비가 주택임대소득의 60%(미등록의 경우 50%)로, 공제금액은 400만 원(미등록의 경우 200만 원)으로 정해져 있습니다. 
  
  
• 세율은 단일세율은 14%(지방세포함 15.4%)가 적용됩니다.

 

2. 종합소득 합산

 

• 주택임대소득이 2,000만 원을 초과하는 경우 종합소득금액에 합산하여 신고를 하여야 합니다. 
  
  
• 다른 소득과 합산되어 종합소득세율인 6-45% 세율이 적용됩니다. 

 

3. 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면

 

⑴ 감면요건 

• 임대료(임대보증금) 증액 제한(5%) 준수
• 지자체 및 세무서에 주택임대사업자로 등록 
• 의무임대기간 준수
  - 2020.08.17 이전 등록 : 단기임대주택은 4년 이상, 장기임대주택은 8년 이상
  - 2020.08.18 이후 등록 : 장기임대주택 10년 이상

 

⑵ 소형주택

• 주거전용면적이 1호 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택 (수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍면지역은 100제곱미터 이하) (다가구주택의 경우는 가구당 전용면적 기준)
• 토지는 건물이 정착된 면적의 5배(도시지역 이외의 곳은 10배)를 곱한 면적 이내일 것 
• 임대개시 당시 기준시가의 합계액이 6억 원 이하일 것 

 

⑶ 감면율

• (1호 임대) 단기임대주택 30%, 장기임대주택 75%
  
  
• (2호 임대 이상) 단기임대주택 20%, 장기임대주택 50%

 

⑷ 유의사항

• 최저한세 적용
• 농어촌특별세(농특세) 적용(감면세액의 20%)
• 감면 신청은 납세자의 선택 사항이며, 세액 감면을 받은 경우에는 감가상각의제 규정이 적용됩니다.

 

주택 수에 따른 임대소득 과세 여부

 

1. 1주택

 

⑴ 전세 : 비과세

 

⑵ 월세

• 기준시가 12억 원이하(2023년귀속 이전은 9억 원) : 비과세
• 기준시가 12억 원초과(2023년귀속 이전은 9억 원)인 경우
  
  - 주택임대소득 2000만 원 초과는 종합과세
  - 주택임대소득 2000만원 이하는 분리과세와 종합과세 중 선택 

 

2. 2주택

 

⑴ 전세 : 비과세

 

⑵ 월세

• 주택임대소득 2000만 원 초과 : 종합과세
• 주택임대소득 2000만 원 이하 : 분리과세와 종합과세 중 선택

 

3. 3주택

 

⑴ 전세 : 과세

 

⑵ 월세

• 주택임대소득 2000만 원 초과 : 종합과세
• 주택임대소득 2000만 원 이하 : 분리과세와 종합과세 중 선택

 

면세사업자 사업장현황신고

부가가치세가 면제되는 개인사업자(면세사업자)는 매년 2월 10일까지 직전 연도의 사업 실적을 국세청에 신고하여야 합니다.