주택저당증권(MBS)란? 안정적인 투자 상품의 이해

주택저당증권(MBS, Mortgage-Backed Securities)은 은행 등의 금융회사가 주택구입자에게 주택자금을 대출한 뒤 취득한 주택저당채권을 기초자산으로 하여 발행하는 수익증권(자산유동화증권 ABS)입니다.

 

은행 등의 금융회사는 주택저당채권을 한국주택금융공사에 양도하고, 한국주택금융공사는 양도받은 주택저당채권을 자기신탁 후 이를 기초자산으로 하는 수익증권인 MBS(주택저당증권)을 발행합니다.

 

주택저당증권 발행으로 한국주택금융공사는 자본시장의 투자자와 주택금융시장의 주택자금대출자 간의 중계 역할을 수행하게 되는데요, 이로 인해 주택자금대출자와 금융회사, 투자자 모두 이익을 얻을 수 있게 됩니다. 

 

⛔ 주택저당채권

• 금융기관이 주택을 담보로 채무자로부터 미래에 대출금을 회수할 수 있는 권리 
  
  
• 대출자가 금융기관에서 주택을 담보로 제공하고 대출을 받는 경우, 금융기관은 대출자의 주택에 저당권을 설정하고 이를 담보로 대출금을 회수할 수 있는 권리인 주택담보채권을 소유하게 됩니다.

 

⛔  주택저당증권의 시장

⑴ 1차 시장

• 차입자와 금융기관 사이에 주택담보대출(모기지론)이 이루어지는 시장
  
  

⑵ 2차 시장

• 금융기관이 보유하고 있는 주택저당채권을 증권화(유동화)하는 시장
  
  
• 여러 개의 주택저당채권을 묶어서 패키징하여 주택저당증권을 발행합니다. 
  
  

⑶ 자본시장

• 증권화(유동화)된 주택저당채권이 기관투자자들에게 매각되고 유통되는 시장
  
  
• 주택저당증권은 이자와 원금을 상환받을 수 있는 채권으로 일반적으로 여러 종류의 투자자들에게 판매됩니다. 

 

주택저당증권 유동화 거래구조

금융회사로부터 양수한 주택저당채권에 대하여 자기신탁을 설정하여 발행하고 금융위원회에 양도하거나 신탁을 등록합니다.

• 주택금융공사는 주택저당증권 투자자에게 지급보증을 제공합니다. (자기자본의 50배까지 지급보증)

 

주택저당증권 발행구조

금융회사가 취급한 주택담보대출을 양수하여 자기신탁을 설정한 후 신탁에서 발행되고 있습니다. 투자자에 대한 주택저당증권 원본과 배당수익 지급이 신탁의 운용성과에 따라 달라질 수 있으므로 공사는 주택저당증권 원본과 배당수익에 대한 적기 지급보증을 제공하여 주택저당증권 상환의 안정성을 담보합니다. 

• 1년, 2년, 3년, 5년, 7년, 10년, 20년, 30년의 총 8개 종목(트렌치)으로 구성됩니다.
  
  
• 만기 7년 이상 종목에 대해서는 콜옵션이 부여됩니다. 

 

Pass-through 주택저당증권

모기지론의 채무자가 상환하는 원리금을 일부 비용만 제외하고 투자자에게 모두 지급하는 방식입니다. 기초자산으로부터 발생하는 조기상환 금액을 전액 투자자에게 지급하는 방식으로 주택저당증권과 기초자산의 상환 속도를 일치시키는 구조를 바탕으로 미래 현금흐름에 대한 예측가능성이 크다는 장점이 있습니다. 

• 투자자는 조기상환 위험을 부담하는 대가로 만기일시상한 채권보다 높은 프리미엄을 지급받습니다.

 

⛔ 조기상환 위험

• 잔존대출원금을 만기일 이전에 상환함으로써 주택저당증권 발행자 또는 투자자의 현금흐름에 불확실성이 발생하는 위험입니다.
  
  
• 차입자가 전직이나 다른 주택 구입에 따라 당해 주택을 매각하거나, 차입자가 모기지 계약을 이행하지 못해 담보주택이 매각되는 경우 등에 발생합니다. 

 

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모기지 주택저당증권 SWAP

공사가 금융기관의 주택담보대출을 양수하고 주택저당증권을 발행하여 이를 금융기관에 매각하는 방식입니다. 

• 금융기관은 주택담보대출을 고수익 무위험 자산인 주택저당증권으로 전환하여 자산규모를 유지하면서 수익성 향상 및 자기자본비율(BIS)를 개선할 수 있다는 장점이 있습니다. 

 

주택저당증권 혜택

주택저당증권 발행을 통하여 조성된 재원은 주택구입자금 대출, 전세자금 대출, 중도금 대출, 임대아파트 건설 등에 다시 사용됨으로써 일반 국민들의 주거 안정과 재산 형성에 기여하고 있습니다. 

 

1. 주택 구입 수요자가 얻는 혜택

• 금융회사의 주택자금 대출 재원이 늘어나므로 주택구입 수요자는 자금을 빌리기가 쉬워집니다.
  
  
• 주택저당증권 발행을 통해 대출자금의 원활한 공급으로 차입자의 원리금 상환 부담이 줄어들고 안정적인 상환 스케줄 설계가 가능해집니다. 

 

2. 대출금융기관이 얻는 혜택 

• 주택대출 금융회사는 주택저당채권을 주택금융공사에 양도하거나 위험가중치가 0%인 주택저당증권으로 바꿔 보유함으로써 BIS 비율을 높일 수 있습니다. 
  
  
• 주택금융공사 유동화 목적부 대출의 경우 LTV가 70%까지 적용됨에 따라 금융회사는 높은 대출한도를 필요로 하는 장기 고정거래 고객을 확보할 수 있습니다.
  
  
• 금융회사는 유동화를 통하여 채권관리수수료로 수익을 얻음으로써 수익구조를 다변화할 수 있습니다.

 

3. 투자자가 얻는 혜택

• 국내 또는 해외 신용평가기관으로부터 AAA 신용등급을 취득하고, 주택금융공사가 지급보증하므로 안전한 투자수단이 됩니다.
  
  
• 발행 즉시 한국거래소에 상장되어 매매 및 현금화가 용이합니다.
  
  
• 다양한 만기 구조로 발행되어 투자기관의 다양한 자금수요를 충족할 수 있습니다. 

 

결론 : 주택저당증권은 안정적인 투자처일까?

 

주택저당증권은 대출을 기반으로 한 안정적인 현금흐름을 제공하며 정부 보증이 있는 경우 비교적 안정적인 투자 상품입니다. 그러나 금융위기 시 리스크가 커질 수 있으며,  금리 변동과 조기상환 위험이 존재하기 때문에 신중한 접근이 필요합니다. 

 

투자 전에 발행기관, 신용등급, 금리 구조 등을 꼼꼼하게 분석하는 것이 중요합니다. 주택저당증권 투자에 관심이 있다면 금융시장 상황과 개인의 투자 성향을 고려하여 신중하게 결정하세요.