증여재산가액 평가, 제대로 알고 가기!

재산을 증여할 때 궁금한 점이 정말 많죠? 특히 "이 재산을 어떻게 평가해야 할까?"라는 부분에서 많이들 막히곤 해요.

 

오늘은 증여재산가액 평가에 대해 쉽게 설명해 드리려고 해요. 믿을 수 있는 정보로 여러분의 궁금증을 해결해 보겠습니다!

 

증여란 무엇일까요?

먼저 간단히 짚고 넘어갈게요. 증여란, 말 그대로 타인에게 재산을 무상으로 주는 것을 말해요.

 

부모가 자녀에게 집이나 현금을 주는 것도 증여에 해당하죠. 그런데 이 증여를 할 때 국가에 증여세를 내야 합니다.

 

세금을 계산하려면 당연히 증여된 재산의 가치(금액)를 정확히 평가해야겠죠?

 

그렇다면 증여재산가액 평가란, 증여된 재산이 실제로 어느 정도의 금액을 가지는지를 판단하는 과정이에요.

 

증여재산가액 평가의 기본 원칙

국세청에서는 증여재산의 가치를 평가할 때 몇 가지 기본 원칙을 따릅니다.

 

1. 시가를 기준으로 평가

증여재산은 원칙적으로 시가로 평가하는데요, 여기서 시가란, 증여일(즉, 재산을 받은 날) 기준으로 해당 재산의 정상적인 거래에서 형성될 수 있는 가치를 말해요.

 

● 당해 증여재산의 매매가격이나 감정가격이 없으면 유사한 재산의 매매사례가액을 시가로 봅니다.

• 당해 재산에 대해 매매사실이 있는 경우 : 그 거래가액
  
  
• 당해 재산(주식 및 출자지분은 제외)에 대하여 2개 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우 : 그 감정가액의 평균액(단, 해당재산이 기준시가 10억 원 이하인 경우에는 1개 이상의 감정기관의 감정가액도 가능)
  
  
• 당해 재산에 대하여 수용, 경매 또는 공매 사실이 있는 경우 : 그 보상가액, 경매가액 또는 공매가액
  
  
• 증여일 전 6개월부터 평가기간 내 증여세 신고일까지의 기간 중에 상속재산과 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액, 감정가액의 평균액 등이 있는 경우 : 당해 가액
  
  
• 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 증여일 전 2년 이내의 기간과 평가기간이 경과한 후부터 증여세 신고기한 후 6개월까지의 기간 중에 증여재산과 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액, 감정가액 등이 있는 경우로서 납세자, 세무서장 등이 재산평가심의위워노히에 해당 매매 등의 가액에 대한 시가 심의를 신청하고 위원회에서 시가로 인정한 경우 : 당해 가액 

 

2. 시가 적용 시 판단기준일

• 증여일 전 6개월, 증여일 후 3개월 이내에 해당하는지 여부는 다음의 날을 기준으로 판단합니다.
  
  - 거래가액 : 매매계약일
  
  - 감정가액 : 감정가액평가서의 작성일(가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이 모두 평가기간 이내이어야 함)
  
  - 수용, 보상, 경매가액 : 가액 결정일
  
  
• 시가로 보는 가액이 2개 이상인 경우에는 평가기준일로부터 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 합니다. 

 

3. 시가를 알 수 없을 때는 보충적 평가 방법 사용

• 만약 정확한 시가를 알기 어렵다면, 공시가격 등 보충적 평가 방법을 사용해요.
  
  
• 토지 : 개별공시지가
• 주택 : 개별주택가격 및 공동주택가격
• 일반건물 : 국세청 건물 기준시가 계산방법 고시 가액
  
  
• 오피스텔 및 상업용건물
  - 국세청장이 지정하는 지역에 소재하면서 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정 고시한 가액이 있는 경우 : 그 고시한 가액(오피스텔 및 상업용 건물에 대한 기준시가 고시)
  
  - 국세청장이 일괄하여 산정 고시한 가액이 없는 경우 : 토지와 건물을 별도로 평가한 가액 
  
  
• 임대차계약이 체결된 재산
  - 평가기준일 현재 시가에 해당하는 가액이 없는 경우로서 사실상 임대차 계약이 체결되거나 임차권이 등기된 부동산일 경우 : 토지의 개별공시자가 및 건물의 기준시가와 1년간 임대료를 환산율(12%)로 나눈 금액에 임대보증금을 합계한 금액(토지와 건물의 기준시가로 안분한 금액)을 토지와 건물별로 비교하여 큰 금액으로 평가한 가액
  
  MAX(보충적 평가가액, 임대보증금 환산가액)
  - 보충적 평가가액 : 토지의 개별공시지가 및 건물의 기준시가
  - 임대보증금 환산가액 : 임대보증금 + (1년간 임대료 합계액 / 0.12)
  - 1년간 임대료 합계액 : 평가기준일이 속하는 월의 임대료에 12월을 곱하여 계산 

 

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증여재산 유형별 평가 방법

그럼 이제 유형별로 증여재산가액 평가 방법을 자세히 알아볼까요?

 

 1. 부동산

• 부동산은 대표적인 증여재산이죠. 부동산의 가치는 다음과 같은 방법으로 평가해요.

 

- 아파트, 주택

• 시가로 평가하는 것이 원칙이에요. 주변에서 비슷한 조건의 부동산이 거래된 가격이 있으면 그 가격(매매사례가액_매매계약일 기준)을 참조합니다.
  
  
• 공동주택의 매매사례가액은 '동일 단지 내에 소재할 것, 전용면적 차이가 5% 이내일 것, 공동주택가격의 차이가 5% 이내일 것' 이라는 이 요건들을 충족해야 합니다.
  
  
• 매매사례가액은 증여세 신고를 한 경우 평가기간(증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지의 기간) 중 증여세 신고일 이내에 있어야 합니다.

 

- 토지

• 토지도 마찬가지로 시가를 기준으로 평가하지만, 시가가 확인되지 않으면 개별공시지가를 활용해요.

 

2. 현금 및 예금

• 현금은 말 그대로 액면 그대로 평가하면 돼요. 예금은 증여일에 예치된 금액과 이자까지 합쳐서 평가합니다.

 

3. 주식 및 비상장주식

 

- 상장주식 또는 코스닥상장주식

• 증여일 이전 이후 각 2개월간에 공표된 매일의 최종시세가액(거래실적의 유무 불문)의 평균액
  
  
• 평가기준일 전후의 기간이 4개월에 미달하는 경우에는 동 기간에 대한 최종시세가액의 평균액
  
  
• 평가기준일이 공휴일, 매매거래정지일 등인 경우에는 그 전일을 기준으로 평균액 계산

 

- 유가증권시장 상장 추진 중인 주식

• 아래 평가가액 중 큰 금액으로 평가한 가액을 시가로 보아 평가합니다.
  
  - 금융위원회가 정하는 기준에 따라 결정된 공모가격
  
  - 코스닥시장 상장법인 주식 등의 평가방법에 따라 평가한 해당 주식 등의 가액(그 가액이 없으면 비상장주식 평가규정에 따른 평가액)

 

- 코스닥시장 상장 추진 중인 주식

• 아래 평가가액 중 큰 금액으로 평가한 가액을 시가로 보아 평가합니다.
  
  - 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따라 금융위원회가 정하는 기준에 따라 결정된 공모가격
  
  - 비상장주식 평가규정에 따른 평가액 

 

- 비상장주식

• 증여일 전 6개월, 증여일 후 3개월 이내에 불특정다수인 사이의 객관적 교환가치를 반영한 거래가액 또는 경매, 공매가액이 확인되는 경우 이를 시가로 보아 평가합니다. 
  
  
• 비상장주식의 감정가액은 시가로 인정되지 않습니다.
  
  
• 단, 가중평균한 가액이 1주당 순자산가치의 80%보다 낮은 경우에는 1주당 순자산 가치에 80%를 곱한 금액으로 합니다.
  
  
• 보충적 평가는 원칙적으로 1주당 순손익가치와 순자산가치를 각각 3과 2의 비율로 가중평균한 가액으로 합니다.
  
  1주당 평가액 = (1주당 순손익가치 × 3 + 1주당 순자산가치 × 2) ÷ 5
  
  
• 예외적으로 자산가액 중 부동산 및 부동산에 관한 권리 가액이 50% 이상인 법인은 순손익가치와 순자산가치를 각각 2와 3의 비율로 가중평균한 가액으로 평가합니다.
  
  1주당 평가액 = (1주당 순손익가치 × 2 + 1주당 순자산가치 × 3) ÷ 5
  
  
• 최대주주 및 그와 특수관계에 있는 주주의 주식 출자지분에 대해서는 그 평가액에 20%를 가산합니다. (중소기업 주식에 한해 상속 증여받는 경우 최대주주라도 주식가액 평가 시 할증평가를 하지 않습니다.)

 

주의할 점과 유의사항

1. 증여 시기와 평가 시점

• 증여재산가액 평가는 증여일을 기준으로 하므로, 증여일을 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 증여일이 확정되지 않으면 평가가 엉뚱하게 될 수도 있어요.

 

2. 신고 기한 엄수

• 증여를 받은 날로부터 3개월 이내에 증여세를 신고하고 납부해야 해요. 기한을 넘기면 가산세가 부과될 수 있으니 주의하세요!

 

결론

증여재산가액 평가, 생각보다 복잡하죠? 하지만 원칙만 잘 이해하면 크게 걱정할 필요는 없어요.

 

증여세를 제대로 납부하기 위해서는 재산의 가치를 정확히 평가하는 것이 가장 중요합니다. 만약 혼자 계산하기 어렵다면 세무 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법이에요.

 

증여는 가족 간의 사랑과 배려를 표현하는 좋은 방법이지만, 세금 문제를 깔끔하게 해결해야 진짜 마음 편하게 나눌 수 있습니다.

 

꼼꼼한 평가와 신고로 모두가 행복한 증여가 되시길 바랍니다!