전세계약이 끝나 이사를 준비할 때 가장 큰 걱정은 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황이죠.
다음 집 전세자금을 마련해야 하는데 집주인이 보증금을 주지 않으면 정말 난감하잖아요, 이런 일을 대비해 전세보증보험(전세보증금반환보증)이 존재합니다.
간단히 말해, 전세보증보험은 보증기관이 세입자 대신 보증금을 먼저 돌려주고, 이후 집주인에게 해당 금액을 청구하는 제도입니다.
그럼 이제 전세보증보험의 가입 조건, 방법, 비용까지 하나씩 알아볼까요?
전세보증보험 가입 조건
전세보증보험은 HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI서울보증에서 가입할 수 있는데요, 가입하려면 아래와 같은 공통 조건을 만족해야 해요.
가입 기본 조건
- 1년 이상의 전세계약이어야 합니다.
- 계약 기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 해요.
- 신청하려는 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 반드시 받아야 합니다.
- 보증발급일 기준 해당 주택에 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 경매신청 등 소유권 제한에 대한 권리침해사항이 없어야 해요.
- 공인중개사가 중개한 계약이어야 합니다. (기존 계약 시 공인중개사를 통해 전세 계약을 체결했다면 갱신 전세 계약은 공인중개사를 통해 체결한 전세계약이 아니어도 가능합니다.)
- 보증대상 전세보증금은 수도권 7억 원 (그 외 지역 5억 원 이하)입니다.
- 보증대상 주택은 단독주택, 다가구주택, 다중주택, 연립주택, 다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔(주거용 표기 필요), 아파트입니다.
- 보증채권자(보증신청인)는 전세계약서 상의 임차인으로 개인, 법인, 외국인도 가능합니다. (중소기업이 아닌 법인의 경우는 전세권을 공사에 이전하는 조건으로 가능합니다.)
- 보증한도는 주택가격 × 담보인정비율(90%) - 선순위채권 등입니다.
- 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격 × 담보인정비율(90%) 이내이어야 합니다.
- 선순위채권이 주택가격 × 담보인정비율(90%)의 60% 이내이어야 합니다.
- 주택의 건물과 토지(대지권)가 모두 임대인의 소유이어야 합니다.
- 보증신청일 현재 타 세대 전입내역이 없어야 합니다. (단독주택, 다가주주택, 다중주택 제외)
- 전세보증금반환채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 없어야 합니다.
- 건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있지 않아야 합니다. (아파트 제외)
- 단독주택, 다중주택, 다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 경우 최우선변제금 포함)을 합한 금액이 주택가격 × 담보인정비율의 90% 이내어야 합니다.
- 전세권이 설정된 경우 말소 또는 공사로 전세권을 이전하여야 합니다.
- 질권설정 또는 채권양도 통지된 전세대출을 받지 않았어야 합니다. (다만, 공사와 업무협약을 체결한 SGI서울보증의 보증부 전세대출 또는 신용대출을 받은 경우에는 보증가입이 가능합니다.)
- 임대인이 공사의 보증금지대상자가 아니어야 합니다.
전세보증보험 가입 방법
가입은 두 가지 방법으로 가능합니다.
1️⃣ 방문 신청
해당 기관의 지사 또는 위탁 은행에 직접 방문해 신청합니다.
2️⃣ 모바일 신청
더 편리한 모바일 신청도 가능한데요, 주요 플랫폼을 활용할 수 있어요.
- 네이버 부동산 → 금융상품 → 전세보증금 반환보증
- 카카오페이 → 간편 보험 → 전세보증금 반환보증
- 토스 → 전체 → 부동산 → 전세보증금 반환보증
💡 HUG 모바일(안심전세 App) 가입 시 보증료 3% 할인 혜택이 있으니 꼭 참고하세요!
전세보증보험 준비 서류
가입 시 기본적으로 아래 서류가 필요합니다.
- 임대차계약서 사본
- 부동산등기사항증명서
- 주민등록등본
- 임대차사실확인서 및 전입세대열람원
- 신분증 사본
🔍 기관별로 추가 서류가 필요할 수 있으니 미리 확인하세요.
전세보증보험 비용은 얼마나 들까?
전세보증보험의 비용은 보증금액, 주택 유형, 부채비율 등에 따라 달라지며, 보통 보증금액의 0.115%~0.154% 정도입니다.
간단 계산법
보증료 = 보증금액 × 보증료율 × 계약기간
예를 들어 보증금 2억 원, 보증료율 0.112%, 계약 기간 3년이라면,
`2억 × 0.00112 × 3 = 672,000원`
이를 36개월로 나누면 월 보증료는 약 18,667원입니다.
전세보증보험, 집주인에게 말해야 하나요?
"보증보험 가입한다고 하면 집주인이 싫어하면 어쩌지?" 걱정될 수 있죠.
그런데 다행히도 2018년 2월 이후로 집주인 동의 의무가 폐지되었습니다. 즉, 집주인의 허락 없이도 가입할 수 있습니다. 다만 가입 후에는 집주인에게 통보해야 해요.
왜 통보해야 할까?
- 임대료 부담 여부
만약 집주인이 임대사업자라면 보증료의 75%는 집주인이 부담해야 하기 때문입니다.
- 채권 양도 관련
보증보험 가입 시 전세보증금 반환 채권이 보증기관으로 양도되는데, 이를 집주인이 인지해야 하기 때문이에요.
집주인이 거부한다면?
만약 집주인이 보증보험 가입을 꺼린다면, 아래 상황을 조심하세요.
1️⃣ 계약 체결 거부
채권 양도를 이유로 계약 자체를 꺼리는 경우, 해당 매물은 과감히 포기하고 다른 매물을 찾아보는 것이 좋습니다.
2️⃣ 채권양도금지 특약 포함
계약서에 이런 특약이 들어 있다면 보증보험 가입이 불가능하니 주의하세요!
※ 미분양관리지역 특례지원
미분양관리지역 내 임차인 전세보증금 반환보증(임차인용)의 신청기한을 경과하여 보증신청하는 경우에는 다음의 기준을 적용합니다.
- 특례지원 가능대상 지역
- 공사 홈페이지에 게시된 미분양관리지역 (매월 말 공고) - 보증신청기한
- 전세계약기간의 만료일 6개월 이전까지 신청기한을 연장하여 인정합니다. - 보증료 정산
- 보증 해지 등 정산사유 발생 시 보증료 계산기간은 전세계약기간의 시작일부터 보증료 정산사유 발생일까지로 합니다.
결론 : 전세보증보험, 선택 아닌 필수
전세보증보험은 단순한 보증상품이 아니라 내 소중한 전세금을 지키는 필수 안전장치입니다.
가입 절차가 복잡하게 느껴질 수 있지만, 보증금 반환 문제를 예방하려면 반드시 활용해야겠죠?
꼼꼼히 조건을 확인하고 준비해서 안전하게 내 자산을 지키세요! 😊
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