갱신요구권, 꼭 알아야 할 이유!
임대차 계약을 하다 보면 꼭 알아야 할 갱신요구권에 대해 이야기해 보려고 합니다. 요즘 같은 전·월세 시장에서 세입자로 살아가는 분들이 많다 보니, 관련된 권리를 잘 알아두면 큰 도움이 될 거예요.
갱신요구권이란?
갱신요구권은 세입자가 임대차 계약이 끝날 때 기존 조건으로 계약을 연장할 수 있도록 요청할 수 있는 권리를 말합니다. 쉽게 말해, 집주인이 특별한 이유 없이 세입자를 내보낼 수 없도록 법적으로 보호하는 장치라고 보시면 돼요.
이 제도는 2020년 7월에 시행된 「주택임대차보호법」 개정안에 따라 도입되었는데요, 세입자 입장에서 안정적으로 주거를 유지할 수 있도록 마련된 제도인 셈이죠.
1. 행사 가능 횟수
세입자는 한 번 갱신요구권을 행사할 수 있는데요, 즉, 보통 2년 계약 후 갱신요구권을 사용하면 최대 4년까지 같은 집에 거주할 수 있다는 뜻이에요.
2. 행사 방법
계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 갱신 의사를 밝히면 되는데요, 이 기간 안에 말하지 않으면 권리가 소멸될 수 있으니 꼭 날짜를 챙기세요!
※ 묵시적 갱신과 갱신요구권
- 묵시적 갱신이란 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인과 세입자 간 연장이나 해지 또는 조건 변경에 대해 언급이 없었다면 자동으로 계약이 연장되는 것을 말합니다.
- 세입자는 1번의 갱신요구권으로 계약을 연장할 수 있는데요, 묵시적 갱신이 먼저 됐다면 세입자는 갱신요구권을 사용하지 않은 것으로 봅니다.
- 최초 계약 2년 후 묵시적 갱신으로 계약이 연장되었다면 세입자는 묵시적 갱신 기간 이후에 1번의 갱신요구권을 사용할 수 있게 되는데요, 그래서 세입자는 최초 계약 기간을 포함하여 최대 6년의 거주 기간을 보장받게 됩니다.
- 그러나, 최초 계약 2년 후 세입자가 1번의 갱신요구권 행사로 연장되었다면 세입자에게는 더이상 갱신요구권이 없게 되므로 이후에는 집주인에게 계약 해지의 권리가 생기게 됩니다.
- 묵시적 갱신의 경우 임차인은 계약기간에 관계없이 언제든지 계약을 해지 통지하고 3개월 뒤에 이사갈 수 있습니다. 반면, 임대인은 이러한 중도해지권이 없습니다.
3. 집주인의 거절 사유
하지만 집주인이 무조건 따라야 하는 건 아니에요. 아래의 경우에는 갱신을 거절할 수 있습니다.
- 집주인이 본인이나 직계존비속이 해당 주택에 직접 거주하려는 경우
- 세입자가 두 달치 월세에 해당하는 금액을 연체한 경우
- 세입자가 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 집주인과 세입자가 서로 합의해서 이사비 등 소정의 보상을 실제로 제공한 경우
- 세입자가 집주인의 동의 없이 당해 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
- 세입자가 당해 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
- 해당 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어서 주택이 주거 기능을 상실한 경우
- 노후나 훼손 등의 이유로 해당 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축해야 하는 경우
- 세입자가 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
갱신요구권 사용 시 알아둘 점
갱신요구권을 행사하면 보증금이나 월세가 기존 조건과 동일하게 유지되는 게 원칙인데요, 다만, 임대료 조정 범위 내에서 집주인이 약간의 인상을 요구할 수도 있습니다. 이 경우, 직전 임대료의 5%를 초과하지 않는 범위에서만 가능합니다.
- 갱신 후, 임차인은 언제든지 중도에 임대차계약을 해지하고 3개월 뒤에 이사갈 수 있습니다.
갱신요구권, 이렇게 활용하세요
1. 계약 만료 시기 미리 확인하기
캘린더에 계약 만료일을 적어두고 6개월 전에 체크하세요. 여유를 두고 갱신 의사를 전달하면 더 안전하답니다.
2. 문서화가 중요해요
구두로 말하는 것도 좋지만, 이메일이나 문자 등으로 기록을 남기면 혹시 모를 분쟁 상황에서 도움이 될 수 있어요.
3. 전문가의 도움을 받으세요
만약 집주인과 갈등이 생긴다면, 지방자치단체나 국토교통부의 상담센터에 문의해 보세요. 무료로 법률 지원을 받을 수 있는 경우도 많답니다.
√ 갱신요구권은 세입자들에게 정말 큰 힘이 되는 권리인데요, 내 권리를 제대로 알고 활용하면 안정적인 주거 생활을 유지할 수 있답니다.
그리고 임차인 입장에서는 중도 해지가 가능한 묵식적 갱신과 계약 갱신요구권이, 임대인 입장에서는 중도 해지가 불가능한 재계약이 유리할 수 있습니다. 반면에, 전세금이 하락한 경우에는 오히려 임차인이 재계약을 통해 계약을 갱신하는 것이, 임대인은 묵시적 갱신을 통한 계약 유지가 유리할 수도 있습니다.